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編者按：當(dāng)前，以中國(guó)式現(xiàn)代化全面推進(jìn)強(qiáng)國(guó)建設(shè)、實(shí)現(xiàn)民族復(fù)興偉業(yè)已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，在此期間，高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的首要任務(wù)。習(xí)近平總書(shū)記指出，“要發(fā)揮好投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵作用”，“擴(kuò)大有效益的投資”；另一方面強(qiáng)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)干部“想問(wèn)題、作決策，要多打大算盤(pán)、算大賬，少打小算盤(pán)、算小賬”。為此，中咨研究中心經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)專(zhuān)題研究小組圍繞投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)展開(kāi)系列研究，旨在以有效益的投資助力投資高質(zhì)量發(fā)展。本研究為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)專(zhuān)題研究小組繼《投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)增值稅的處理方法研究》《投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中政府性資金的處理方法研究》后的新作，以2021年開(kāi)始全面實(shí)施的新租賃準(zhǔn)則為背景，探索租賃建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法，供業(yè)界同仁參考與討論。

新租賃準(zhǔn)則下

建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法研究（下篇）

——出租方財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法

研究中心經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)專(zhuān)題研究小組

張銳 石延杰 苗雨菲

租賃建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)要點(diǎn)與一般建設(shè)項(xiàng)目有顯著差異，2021年《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》（簡(jiǎn)稱(chēng)新租賃準(zhǔn)則）實(shí)施后，租賃建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法有了重大變化。《新租賃準(zhǔn)則下建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法研究（上篇）》（簡(jiǎn)稱(chēng)《上篇》）針對(duì)承租方財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行了研究，本文在《上篇》基礎(chǔ)上，繼續(xù)對(duì)出租方構(gòu)建租賃建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)模型和方法展開(kāi)研究。

出租方作為租賃市場(chǎng)的供給主體，其有效決策和合規(guī)運(yùn)營(yíng)直接影響行業(yè)整體的運(yùn)行效率與安全穩(wěn)定，對(duì)保障租賃行業(yè)健康有序良性發(fā)展具有重要意義。近年來(lái)我國(guó)租賃行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)，租賃公司發(fā)展由粗放式擴(kuò)張逐步向規(guī)范化高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。以融資租賃公司為例，2020年銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》（銀保監(jiān)發(fā)〔2020〕22號(hào)），對(duì)行業(yè)集中度和關(guān)聯(lián)度要求進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，雖然融資租賃公司數(shù)量增速明顯下降，但行業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模和新增業(yè)務(wù)額卻在持續(xù)上升，融資租賃行業(yè)邁入合規(guī)經(jīng)營(yíng)的新階段。實(shí)踐中，出租方財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)存在融資租賃、經(jīng)營(yíng)租賃模式混淆的問(wèn)題，造成財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論偏差較大，影響投資決策的科學(xué)性與可靠性，影響了行業(yè)規(guī)范化發(fā)展。本文旨在構(gòu)建合理的出租方財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)模型，以此規(guī)范出租方財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，以促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)外商投資企業(yè)協(xié)會(huì)租賃業(yè)工作委員會(huì)網(wǎng)站

圖1 2020年以來(lái)融資租賃公司數(shù)量變化

新租賃準(zhǔn)則中，承租方不再區(qū)分融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃，但出租方會(huì)計(jì)處理基本延續(xù)舊租賃準(zhǔn)則，區(qū)分融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃。對(duì)出租方而言，融資租賃項(xiàng)目在模型構(gòu)建方法、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算、財(cái)務(wù)報(bào)表處理等方面，需對(duì)一般建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整，經(jīng)營(yíng)租賃項(xiàng)目與一般建設(shè)項(xiàng)目無(wú)較大差異，詳見(jiàn)表1。

表1 新舊租賃準(zhǔn)則的變化及對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的影響

一、出租方建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系框架

本文基于《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版），結(jié)合新租賃準(zhǔn)則，構(gòu)建出租方“四大維度、兩個(gè)要點(diǎn)”財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系框架，詳見(jiàn)圖2。

1.財(cái)務(wù)主體

以出租方為主線(xiàn)，圍繞其商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)構(gòu)建財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)模型。

2.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)模型

根據(jù)新租賃準(zhǔn)則，出租方在經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃模式下的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)模型存在顯著差異，應(yīng)先基于交易實(shí)質(zhì)區(qū)分融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃。具有以下情形之一的，通常分類(lèi)為融資租賃：

（1）租賃期結(jié)束時(shí)，租賃資產(chǎn)所有權(quán)將轉(zhuǎn)移給承租人；

（2）可以確定租賃期屆滿(mǎn)時(shí)，承租人將購(gòu)買(mǎi)租賃資產(chǎn)；

（3）租賃期占租賃資產(chǎn)壽命的75%以上；

（4）租賃開(kāi)始年份的應(yīng)收融資租賃款初始金額（具體計(jì)算方法可見(jiàn)公式1）占租賃資產(chǎn)公允價(jià)值的90%以上；

（5）租賃資產(chǎn)具有特殊性，是按承租人要求專(zhuān)門(mén)購(gòu)買(mǎi)或者建造的。

除上述可分類(lèi)為融資租賃的其他租賃，均為經(jīng)營(yíng)租賃。

3.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

相較于一般建設(shè)項(xiàng)目，出租方融資租賃財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)模型涉及租賃收款額、應(yīng)收融資租賃款、營(yíng)業(yè)收入等特殊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；經(jīng)營(yíng)租賃財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)模型基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算無(wú)特殊性。

4.財(cái)務(wù)報(bào)表

相較于一般建設(shè)項(xiàng)目，出租方融資租賃項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的列項(xiàng)構(gòu)成、確認(rèn)依據(jù)、計(jì)算方法等有較大差異，經(jīng)營(yíng)租賃項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表無(wú)較大調(diào)整。具體而言：

（1）出租方融資租賃項(xiàng)目，租賃與信貸業(yè)務(wù)類(lèi)似，租金拆分為利息及剩余部分（可視為本金），分別計(jì)入營(yíng)業(yè)收入和其他流入；財(cái)務(wù)報(bào)表不反映原租賃資產(chǎn)，增列應(yīng)收融資租賃款。

（2）出租方經(jīng)營(yíng)租賃項(xiàng)目，租賃為常規(guī)業(yè)務(wù)，一般采用直線(xiàn)法分期均勻計(jì)算租金，租金整體計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并繼續(xù)對(duì)原租賃資產(chǎn)計(jì)算折舊攤銷(xiāo)。

圖2 出租方建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系框架圖

二、出租方財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)及方法

（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算方法

根據(jù)新租賃準(zhǔn)則，出租方需要在租賃開(kāi)始日區(qū)分融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃。出租方融資租賃財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)模型主要涉及租賃收款額、應(yīng)收融資租賃款、營(yíng)業(yè)收入等特殊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，具體構(gòu)成及估算方法如下所述。經(jīng)營(yíng)租賃項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算方法基本同一般建設(shè)項(xiàng)目，本文不做展開(kāi)。

1.租賃收款額

租賃收款額包括承租方支付的租金和擔(dān)保余值，條件具備時(shí)還可包括承租方行使購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)和終止租賃選擇權(quán)所需支付的相應(yīng)款項(xiàng)。

2.應(yīng)收融資租賃款

應(yīng)收融資租賃款為未擔(dān)保余值和租賃期開(kāi)始日尚未收到的租賃收款額按租賃內(nèi)含利率折現(xiàn)的現(xiàn)值之和。租賃開(kāi)始年份的應(yīng)收融資租賃款初始金額按下式計(jì)算：

式中：

R0—租賃開(kāi)始年份的應(yīng)收融資租賃款初始金額；

LRt—第t年的租賃收款額；

UG—未擔(dān)保余值，指租賃期結(jié)束時(shí)租賃資產(chǎn)余值中，出租方無(wú)法保證能夠?qū)崿F(xiàn)或僅由與出租方有關(guān)的一方予以擔(dān)保的部分，等于租賃資產(chǎn)余值扣除擔(dān)保余值后的金額；未簽訂相關(guān)合同時(shí)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可簡(jiǎn)化處理，擔(dān)保余值為0，未擔(dān)保余值為租賃結(jié)束時(shí)的租賃資產(chǎn)凈值；

(P/F,r,n)和(P/F,r,t)-現(xiàn)值系數(shù);

n-租賃期；

r-租賃內(nèi)含利率，即實(shí)現(xiàn)應(yīng)收融資租賃款=租賃資產(chǎn)公允價(jià)值+出租方的初始直接費(fèi)用的利率；其中，出租方的初始直接費(fèi)用是指出租方在租賃談判和簽訂租賃合同過(guò)程中發(fā)生的可直接歸屬于租賃項(xiàng)目的費(fèi)用，如傭金、印花稅等。

3.營(yíng)業(yè)收入

在租賃期內(nèi)，出租方應(yīng)采用租賃內(nèi)含利率計(jì)算各年?duì)I業(yè)收入，按下式計(jì)算：

式中：

St—第t年的營(yíng)業(yè)收入；

Rt-1—第(t-1)年的應(yīng)收融資租賃款，按下式計(jì)算：

（二）財(cái)務(wù)報(bào)表處理方法

出租方租賃項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的具體處理方法見(jiàn)表2。

表2 出租方財(cái)務(wù)報(bào)表的處理方法

三、出租方財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)案例分析

本案例以與一般建設(shè)項(xiàng)目有顯著差異的出租方融資租賃為例，驗(yàn)證本文所提出模型和方法的準(zhǔn)確性和有效性。同時(shí)，由于實(shí)際工作中常出現(xiàn)將融資租賃作為經(jīng)營(yíng)租賃的錯(cuò)誤處理情況，本案例還將進(jìn)一步對(duì)比分析兩種處理方式對(duì)同一建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論的影響。

（一）案例背景

B項(xiàng)目為某光伏發(fā)電站提供設(shè)備租賃服務(wù)，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)1.79億元。項(xiàng)目建設(shè)期1年，租賃期即運(yùn)營(yíng)期20年，資產(chǎn)使用壽命20年。為減輕資金壓力，出租方采用長(zhǎng)期借款方式融資，借款年限為10年，還本付息方式為等額還本利息照付。租賃期內(nèi)按年等額收取租金，出租方年經(jīng)營(yíng)成本約為60萬(wàn)元。由于租賃期與資產(chǎn)使用壽命一致，本案例應(yīng)作為融資租賃模式處理。

（二）對(duì)財(cái)務(wù)盈利能力的影響

假定融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃模式下的各年租金相等、經(jīng)營(yíng)成本相等。但兩種模式確認(rèn)收入的金額不同。融資租賃模式下，各期租金需要分拆為本金部分和利息部分，僅利息部分為出租方為承租方提供融資服務(wù)取得的收入；且租賃資產(chǎn)實(shí)際由承租方控制，出租方不計(jì)列相關(guān)固定資產(chǎn)，亦不計(jì)提折舊。經(jīng)營(yíng)租賃模式下，租金整體均為出租方讓渡使用權(quán)取得的收入；且承租方僅擁有租賃資產(chǎn)的使用權(quán)，而出租方需在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)計(jì)提折舊。本案例中，總體來(lái)看，隨著租金的逐期收回，融資租賃模式下每年利息收入金額呈現(xiàn)先高后低趨勢(shì)，盈利能力逐年下降；當(dāng)作為經(jīng)營(yíng)租賃處理時(shí)，穩(wěn)定的租金收入可以抵消資產(chǎn)折舊費(fèi)用的負(fù)面影響，導(dǎo)致各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)均優(yōu)于融資租賃，詳見(jiàn)表3。

（三）對(duì)債務(wù)清償能力的影響

融資租賃模式下，資產(chǎn)負(fù)債表中以應(yīng)收融資租賃款代替固定資產(chǎn)。雖然融資租賃模式下無(wú)需對(duì)資產(chǎn)計(jì)提折舊，但隨著租金收回應(yīng)收融資租賃款金額逐年遞減，資產(chǎn)總額逐年下降，其對(duì)計(jì)算期內(nèi)平均資產(chǎn)負(fù)債率的影響效果，基本與經(jīng)營(yíng)租賃模式下均勻計(jì)提固定資產(chǎn)折舊一致，因此兩種模式下資產(chǎn)負(fù)債率持平。但按照經(jīng)營(yíng)租賃模式處理時(shí)息稅前利潤(rùn)（EBIT）和息稅折舊攤銷(xiāo)前利潤(rùn)（EBITDA）等盈利能力指標(biāo)明顯優(yōu)于融資租賃模式，這會(huì)導(dǎo)致利息備付率和償債備付率更高，總體債務(wù)清償能力更具優(yōu)勢(shì)，詳見(jiàn)表3。

表3 B項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

（四）案例結(jié)論

在新租賃準(zhǔn)則下，出租方需區(qū)分融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃模式構(gòu)建財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)框架體系。本案例由于設(shè)備租賃期與資產(chǎn)使用壽命一致，應(yīng)作為融資租賃模式處理。若選擇經(jīng)營(yíng)租賃模式處理，可能會(huì)高估項(xiàng)目盈利能力、債務(wù)清償能力，做出錯(cuò)誤決策。因此出租方需嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定對(duì)租賃模式進(jìn)行判斷，選擇正確的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行投資決策。需要注意的是，本案例在假定融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃模式下的各年租金相等、經(jīng)營(yíng)成本相等的前提下，對(duì)比分析出錯(cuò)誤選擇財(cái)務(wù)模型對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響。若比選租賃模式，則不能套用上述結(jié)論。因?yàn)橄噍^于融資租賃而言，經(jīng)營(yíng)租賃在運(yùn)營(yíng)期需要投入更多成本、收入均勻分布，兩種模式的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果具有不確定性，需結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際決策。

四、結(jié)語(yǔ)和展望

本文及《上篇》，系統(tǒng)梳理了租賃準(zhǔn)則的核心變化及其對(duì)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的影響。在此基礎(chǔ)上，構(gòu)建了租賃項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系框架，分別闡述了承租方和出租方財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)模型中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算方法和財(cái)務(wù)報(bào)表處理方法，并通過(guò)案例解析，驗(yàn)證了本研究提出的方法論，對(duì)于規(guī)范財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)工作、提高投資科學(xué)化水平具有重要意義。本研究?jī)H考慮了直接租賃模式，而售后回租、杠桿租賃等模式的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)理論方法仍有待進(jìn)一步探索研究。

研究中心經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)專(zhuān)題研究小組成員：

曹玫 張蓉 石延杰 張銳 苗雨菲